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樓房層數為啥都是6層、11層、18層、30層?

來源:東朔建筑 時間:2020-10-31 17:09:34

買房的朋友看的房多了就會發現,現在的樓房總層數,大多是6層、11層、18層、30層,可是為什么要這樣劃分呢?

建筑層數的確定主要影響因素有四個,一是消防,二是造價,三是運輸費用,四是管理維護費用。其中消防和造價是重要的影響因素。

先說消防。

從建筑消防要求上講,普通民宅層數的臨界點為6層、9層、12層、18層;其高度的臨界點為24米、32米、50米。

6層以下的磚混結構(無商業網點)或高度24米以下(無商業網點)的民宅沒有特殊的消防要求,不需要加設電梯和樓梯,所以在總體規劃允許高度范圍內,盡量選擇接近臨界點高度的層數。

6層以下或高度24米以下的帶商業網點的均有消防要求,所以商業網點的層數取高舍低。

7~9層或24米至32米的民宅消防標準為一個檔次;13~18層以上或32米至50米的民宅消防標準為一個檔次;以此類推標準依次提高,在此范圍內層數的確定應選擇接近臨界點高度的層數。

再說造價。

建筑工程造價是隨著層數增加而提高的。

但是當建筑層數增加時,單位建筑面積所分攤的土地費用及外部流通空間費用將有所降低,從而使建筑物單位面積成本發生變化。其中多層住宅具有降低工程成本和使用費用以及節約用地以合理利用空間等優點。

對于地塊成本較高的項目,為了降低單位內土地費用,提高建筑密度,中、高層住宅是比較經濟的選擇。

概括地講,建筑物層數(高度)對造價的影響,因建筑類型、形式和結構不同而不同。

如果增加一個樓層不影響建筑物的結構形式,單位建筑面積的成本可能會降低。但是當建筑物超過一定層數時,結構形式就要改變,單位成本通常又會增加。

所以在項目總體規劃允許高度范圍內,項目決策人掌握降低開發成本的臨界點是非常關健的。具體來說,一是建筑物的樓層的高度在滿足建筑使用功能的前題下應盡可能降低。二是根據不同性質的工程綜合測算建筑的樓層的高度每增加10cm,相應造成建筑造價增加2~3%左右。

那么,具體來講,建筑層數又是如何來確定的呢?

具體到多層、小高層、高層才及超高層的住宅,我們一個一個來分析。

1、多層建筑(1~6層),6層為臨界點。

7層由于消防的考慮,必須設置電梯,因而造價會增大很多。如果將一層住宅造價定為100,則二層為84.72,三層為78.51,四層為74.98,五層為73.65,六層為72.37。因此,可得出結論,六層以內住宅的層數越多,造價越低,多層住宅以采用5~6層為好。4層就不好了。3層及以下就是別墅了。

2、小高層住宅(7~11層),11層是臨界點。

因為11層及11層以下單元式住宅可不設封閉樓梯間(即消防樓梯)。11層以上就必須設,造價陡增。

3、高層建筑(12~18F),18層是臨界點。

因為12層以上不應少于2臺,其中還需配置一臺可容納擔架的電梯。

4、超高層建筑(19~30F),30層是臨界點(即100米高)。

因為19層及19層以上的單元式住宅又加設防煙樓梯間。建筑高度達到或超過100米的高層民用建筑要到上一級去報批,手續繁雜得多,不過事實不止這些,關鍵問題是建筑成本將大幅度提升:100米高樓的消防等級必須提高一個檔次。

消防成本提高不止一點,《高層民用建筑設計防火規范》修訂后,高層住宅已突破100米的限制,上限不再是30層。即使如此,該防火規范中以100米為分界點,對高樓消防提出了很多不同等級的強制性要求。比如說,100米以內的高樓每2-3層必須做防火墻,但是100米高樓必須每層都做防火墻;100米住宅高樓必須配備消防卷盤等,規范不一而足。

現在,你能理解為什么買房時看到的樓層都是6層、11層、18層、30層了吧。

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